エアコンクリーニングは借主負担？貸主負担？エイブルなど不動産管理会社が間に入っている場合は？｜賃貸のエアコンにまつわるアレコレ

　

アパートやマンションなどの物件に賃貸借契約があった場合、貸主は物件のクリーニングおよび各所の修繕をして次の入居者に明け渡すのが通常です。

貸主である大家さんは、前の入居者が暮らしていた間に損耗した設備をしっかりと修繕・清掃してから次の入居者に明け渡す必要があるのです。これを「原状回復」と呼びます。

原状回復については、経年劣化や通常の範囲内で発生した設備の損傷、汚れなどの修繕にかかる費用は貸主が負担することになっています。 詳しくは後述しますが、要は「生活する上で発生する"仕方ない"汚れや設備の損傷にかかる原状回復」は、大家さんがその費用を負担するように定められているのです。

では、賃貸物件のエアコン清掃は、その原状回復に含まれるのでしょうか？ また、退去時に行う空き部屋クリーニングにエアコンクリーニングは含まれるのでしょうか？ 賃貸物件でエアコンクリーニングを実施する場合は、費用の負担は誰がするべきなのでしょうか？

今回の記事では、賃貸物件に初めから設置されているエアコンをクリーニングする場合の費用は誰が負担するのか、賃貸物件のエアコンクリーニングについての注意点を解説していきます。

原状回復とは？

原状回復とは、借主が賃貸物件を退去した後、部屋を借りた時の状態まで回復する作業のことを指します。 貸主(オーナー)は部屋を貸し出す際、前の入居者が生活している間につけてしまった設備のキズや劣化、部屋の汚れなどをキレイに修繕する必要があるのです。

原状回復費用を巡って、賃借人と貸主の間ではトラブルが絶えず、長い間、さまざまな紛争の原因となってきました。 そのため、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を定め、原状回復費に関するトラブル解決の目安とするよう求めてきました。 このガイドラインは全国的に広く活用されており、エイブルやアパマンショップなどの大手不動産仲介・管理会社もこれにならっているようです。

しかしそれでも、原状回復関連のトラブルは後を絶たなかったため、2020年4月には民法においても原状回復ルールが明文化されています。 民法に記された「原状回復ルール」は以下の通りです。

「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。 以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。 ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」（改正民法 第621条）

つまり、「故意あるいは過失によってつけてしまったキズ」については入居者が原状回復費用を負担する必要があり、 「通常の使用の範囲」で発生した劣化やキズなどについては原状回復費用は貸主（オーナー）が負担するように、と民法で定められているのです。

しかし、「故意あるいは過失によってつけてしまったキズ」とはいったいどのようなものでしょうか？ 例えば、家具を引きずったことで床にキズがついた場合は？故意ではないけど「過失」にはなりそうですね。 では、冷蔵庫を設置したことで、壁紙に黒い跡がついてしまった場合は？これも場合によっては回避できそうな瑕疵ですが、過失になるのでしょうか？

このように、「通常の使用によるキズや劣化」や「故意あるいは過失によって出来てしまった瑕疵」と言われても、 明確な基準がなければ分類のしようがなく、借主・貸主の双方で意見の食い違いが起きてしまいます。

そういった事態を防ぐために、国土交通省は先述した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」において、「通常の〜」と「故意あるいは〜」の事例を事細かく明示しています。

借主負担となる範囲

故意や不注意、あるいは必要なメンテナンスを怠ったために発生した機器の故障などが該当する。 例）引っ越し作業で生じた引っ掻きキズ、タバコのヤニ・ニオイ、飼育ペットによる壁や床のキズ・臭い、 鍵の紛失によるシリンダー交換および新しい鍵の作製費、カビ汚れを放置したことで出来たシミ、水漏れを放置して出来たシミ、エアコン掃除を怠ったことで発生した故障など

貸主負担となる範囲

通常損耗や経年劣化など、生活する上でどうしても起こってしまう汚れ・キズ、故障などが該当する。 例）家具の設置による床・カーペットのヘコみ、テレビ・冷蔵庫などが設置された背面壁の黒ずみ、地震などの災害で破損したガラス、鍵の取り替え（退去時）、退去後のクリーニング

このように、ガイドラインに示された借主負担の範囲と貸主負担の範囲になる事例は、細かい部分まで実に多岐にわたっています。 このことからも、原状回復をめぐるトラブルが、それだけ日常的に頻繁に発生しているということがわかります。

そのため、退去後の原状回復については、オーナーと借主とで負担範囲を交渉するため、 部屋の状態を現地で借主・貸主双方がチェックする「立ち会い」という作業を経て負担範囲の合意が行われるケースがほとんどとなっています。

ちなみにエイブルなどの大手不動産仲介・管理会社で賃貸契約をした場合、「立ち会いチェック」には管理会社も参加してくれることが多いようです。 入居者とオーナー双方に負担範囲の不都合がないよう、不動産管理会社が公平に審査してくれるので安心ですね。

エアコンクリーニング費用は誰負担？退去時のクリーニングにエアコンは含まれる？

賃貸に設置されたエアコンは、そのお部屋の設備になると考えて良いでしょう。 ということは、キッチンやお風呂などのように、オーナーさん負担の原状回復クリーニングに当てはまりそうですね。

しかし、先ほどの項でもご説明したように、「借主が掃除をサボったために発生したトラブル」については、借主がその責を負うことになりそうです。

エアコンクリーニングの費用が借主負担になる場合とオーナー負担になる場合にはどのようなものがあるのでしょうか？ 具体的な事例をいくつかご紹介いたしましょう。

エアコンクリーニング費用が借主負担となる場合

・エアコン無しの物件に自分で設置したエアコンをクリーニングする場合
・自分が住んでいる部屋のエアコン清掃を長年実施せず、ホコリなどが機器に詰まってエアコンが正常に作動しなくなった
・借主の喫煙によって生じた煙がエアコン内部に入り込んでしまい、エアコンを運転するとタバコのニオイがするようになった
・入居から1年以上経過した後のエアコンクリーニング
・その他、賃貸借契約書に定める条件に抵触する場合

エアコンクリーニング費用が貸主負担になる場合

・入居直後のエアコンが汚れている
・入居して間もない頃にエアコンから嫌なニオイがしている
・耐用年数を超えたエアコン（諸説あり）

退去時のエアコンクリーニングは貸主が負担！ただし…

エアコンクリーニングの費用を借主が負担するのは、入居後ある程度の時間が経っている場合に限られることが多いようです。 一方、入居直後や退去後に実施する原状回復でのエアコンクリーニングについては、基本的にはオーナーさんが費用を負担することになっています。 しかし、原状回復においてエアコンクリーニングは必須ではないようで、実施するか否かはオーナーさんによりけりです。 これはエイブルやアパマンショップなど、大手の不動産管理会社で契約した場合も同様で、 賃貸借契約書にエアコンクリーニングについて明記されていない限りは、クリーニングの実施はオーナーさんの判断に委ねられるケースが多いようです。

また、原状回復費用には、契約時に支払った敷金が充当される場合も多くあります。 これらの条件は全て賃貸借契約書に明記されておりますので、契約をする前にしっかりと目を通し、 気になる点はすぐに大家さんに相談しましょう。エイブルなどの管理会社を通している場合は、契約元の仲介業者に連絡をして確認をしましょう。

絶対に確認しておくべき！契約書の「特約」項目

賃貸物件の契約時に作成する「賃貸借契約書」には、契約の内訳や、生活する際の決まり事が細かく書かれています。

この賃貸借契約については、国土交通省がモデルをつくっており、エイブルやアパマンショップなどの不動産管理会社もこれにならって契約書を作成しています。

原状回復についてもこの国土交通省のガイドラインが採用されるケースがほとんどですので、この場合においては原状回復の負担範囲も上述の項で説明した通りとなります。

しかし、賃貸借契約書には「特約」という項目が設定されていることがあり、この「特約」に記されている条件によっては、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に示された事例が適用されない場合があります。

特約によくあるのは、畳・カーペットの張り替えや壁紙の交換、クリーニング費用を入居者負担とするもの。 特約にこのような記載があると、契約時に支払った敷金が返ってこなかったり、退去後に原状回復費用を改めて請求されることもあります。

契約時には必ず契約書の隅々まで目を通し、全て了承した上で署名・捺印するようにしましょう。

設備のトラブルは、些細なことでもすぐに管理会社へ相談しましょう！

賃貸契約にまつわる揉め事の中でも、特にエアコンについてのトラブルが多いようで、 エイブルなどの大手不動産管理会社では、会社の中にエアコンクリーニングを専門に請け負う部署を設置しているところもあります。

「引っ越した先のエアコンが臭い…」
「エアコンからホコリが落ちてくる」
「エアコンから水漏れしている」

こういったエアコンのトラブルは、クリーニングを実施すると改善することがあります。なので、異変に気づいたらまずは管理会社やオーナーさんに相談するようにしましょう。 そのまま放置しておくと、エアコンの故障に繋がることもあり、「故障を放置した」として逆に費用を請求されてしまう場合も。

また、入居から時間が経つと、修理やメンテナンスの費用は借主負担となってしまうこともありますので、入居時にしっかりとお部屋の状態をチェックし、どんな些細なことでも逐一報告することをおすすめします。 大家さんや、エイブルなどの管理会社から物件の鍵を受け取ったら、引越しをする前にまずは一度じっくりと物件をチェックし、異変は些細なことでも報告する。 これを徹底することで、入居中や退去時のトラブルを未然に防ぐことが出来ますよ！