特区民泊と一般民泊は何が違うのか？物件探しで押さえるべきポイント

これから新しく宿泊施設の運営を始めてみたいと考えている方にとって、特区民泊物件とは一体全体どのような存在なのか。
そして通常の一般民泊と何が違うのかという疑問は、事業をスタートする前に必ずぶつかる非常に大きな疑問だと言えます。
法律で決められているルールや枠組みが根本から異なっているため、まだ事業計画をぼんやりと考えている段階から、実際の物件探しで押さえるべきポイントまで、すべての方向性が完全に変わってしまうからです。

さらに、無事に施設をオープンして実際に宿泊するゲストを迎え入れる場面になった際、部屋の清潔さをキープしていくための清掃の必要性であったり、衛生的な空間をしっかり提供することで得られるメリットについても、前もってかなり深い部分まで理解しておくことが求められます。

いざ運営の毎日が始まった際、少しでも出費を減らすために自分で清掃を行う方法を選ぶのか、それとも最初からプロの作業による確実さを求めて専門業者へ依頼するかは、この事業が最終的に成功するかどうかを分ける大事な分かれ道になります。

この記事では、これから施設を運営していくにあたって絶対に知っておきたい具体的な準備の進め方や注意すべきことについて、なるべく分かりやすい言葉を使って順番に解説していきます。
ぜひ最後まで読んで、参考にして下さい。

この記事を読んで分かる4つのポイント

1. 特区民泊と一般民泊の法律のルールの違いや具体的な営業スタイルの差
2. 失敗を避けるための物件探しの手順や自治体への確認方法の細かい内容
3. 施設を清潔に維持するための清掃の大切さと手を抜いた時の恐ろしいリスク
4. 専門業者に清掃をお願いした時のメリットや気になる費用の目安となる金額

特区民泊というのは、国家戦略特別区域法という少し長い名前の法律に基づいて、国から特別に指定された、いくつかの地域だけで運営することが許されている、ちょっと特殊なスタイルの民泊のことを指しています。

本来であれば、宿泊料金をお客さんから受け取って人を泊めるというビジネスを行うには、旅館業法という法律に基づいたとても厳しい基準をクリアして許可をもらわないといけません。
ただ、最近では海外からの観光客が凄い勢いで増えており、泊まる場所が足りなくなっており、日本全国で問題になっている空き家をもっと有効に使おうという動きがあるため、ある一定の条件さえクリアできれば、その厳しい旅館業法のルールから外しますという特例が作られたのです。

このように言うと、なんだかとても難しい話に聞こえるかもしれませんが、単純に言うと、限られた場所でのみ宿泊業のルールを特別に緩くする制度のことと考えてもらえれば分かりやすいかと思います。

例えば、東京都の大田区や、大阪府全体や大阪市、あとは新潟市などの場所が、この特別なルールの対象となる国家戦略特区というものに選ばれており、それぞれの地域が独自のやり方で制度を動かしています。
もしあなたがこれから民泊施設を運営したいと思う場所があっても、そこが特区に選ばれていなければ、この制度を使って営業することはできません。

つまり、実際に不動産屋さんに行って良さそうな建物を探すよりも、その前の段階として、まずは自分が目星をつけている地域が特区の場所かどうかを、市役所や区役所の担当窓口で確認するという作業が、何よりも優先してやるべきことなのです。
これを後回しにしてしまうと、せっかく良い部屋を見つけても全てが無駄になってしまうかもしれません。

二つの制度を比べてみた時、最も大きく違う決定的なポイントは、1年間で営業できる日数の制限と、ゲストが最低でも何日以上泊まらないといけないかというルールになります。

私たちがよく耳にする一般民泊、つまり住宅宿泊事業法という法律に従って運営する法律では、1年間に営業してよい日数が180日以内という、厳しい上限が決められています。
これに対して、特区民泊を選んだ場合は、そういった営業日数の上限がまったく存在しないため、一年間ずっと休むことなく365日フル稼働でゲストを泊めることが可能になります。

一方で、特区民泊の方はそれぞれの自治体によってルールが少し違いますが、最低でも二泊三日以上は続けて宿泊してもらう必要があるという決まりがあることが多く、一泊だけの短い旅行をしたいというお客さんを泊めることができない仕組みになっています。

ここで、信頼できる以下の公的な情報源を見てみましょう。

出典：観光庁「民泊制度ポータルサイト」

実際に失敗のケースとしてよく聞くのが、一般民泊の180日しか営業できないというルールを深く考えずに毎月の家賃が高い部屋を借りてしまい、残りの半年間はまったく売上が入ってこないのに、家賃だけは払い続る状態になって、あっという間に資金が尽きてしまったというお話です。
逆に言えば、特区民泊のルールで運営できる認定を無事に受けることができれば、年間を通してずっと安定したお金が入ってくるという非常に大きな安心感に繋がります。

自分がどのようなペースで運営していきたいのかを事前によく考えて、事業の目的に合った制度を選ぶことが、取り返しのつかない失敗を防ぐための大切な基本のステップになります。
 

実際に不動産情報を探していく時に絶対に忘れてならないのは、その建物が建っている場所の用途地域というものを市役所などで調べることと、もしマンションのような集合住宅を借りる場合は、管理組合が作っている管理規約の中で民泊をやってはいけないと書かれていないかをチェックすることです。

なぜならば、日本の土地は都市計画法というルールによって、ここは静かに住むための場所、ここは商業のための場所というように用途地域というもので細かく分けられており、第一種低層住居専用地域と呼ばれているような閑静な住宅街の中では、宿泊施設を営業することが原則として厳しく止められているからです。

また、マンションの一室を使うような場合だと、国土交通省がマンションのルールのひな型を変更した影響もあって、最近の多くのマンションでは規約の中に民泊を禁止するという文章がはっきりと追加されるようになっています。

もし不動産屋さんの担当者が、ここは民泊をやっても大丈夫ですよと軽く言っていたとしても、その言葉だけを信じて契約してしまうのはとても危険です。
後になって、実は管理規約で禁止されていたことがバレて、慌てて部屋を引き払わないといけなくなったという悲しい事例はいくらでもあります。

そのため、紹介された物件の詳しい住所が分かったら、自分自身の足で市区町村の都市計画課などの窓口に行くか、インターネットの用途地域マップなどを使って、本当にそこで営業しても法律的に問題ないエリアなのかを自身で確かめてください。
そしてもう一つは、管理規約のコピーを必ずもらって、宿泊事業を禁止するという文字がどこかに隠れていないかを、面倒くさがらずに隅から隅まで読んで確認することが大切になってきます。

ここからがこの記事の本番です。物件を運営する際の核となるお話をさせていただきます。
これからお話する内容を頭に入れておけば、あなたの物件に沢山のお客様が訪れ、経営面が大きく安定します。

苦労して物件を見つけていざ施設をスタートさせた後、日々の運営を続けていく中で、清掃という作業はただ単に散らかった部屋を片付けるという軽いものではなく、事業そのものが生き残っていけるかどうかを決定づける一番大切な仕事になってきます。

その理由はとてもシンプルで、インターネットの宿泊予約サイトを使って泊まる場所を探しているゲストが、色々な施設を見比べる時に一番気にしているのが、前に泊まったゲストが書いた清潔さに関する口コミの点数だからです。
それに加えて、宿泊施設を営業する以上は、定期的に部屋の空気を入れ替えたり、ダニやカビが生えないように掃除機をかけたりといった衛生面の基準を守ることが義務として求められています。

実際のところ、予約サイトの清潔さの点数が五段階評価の中で四を下回ってしまうような状態になると、新しく予約を入れてくれる人の割合が大きく落ち込んでしまうと言われています。

多くのゲストは、自分たちが普段泊まっているような普通のホテルと同じくらいか、もしかしたらそれ以上にピカピカな状態を期待して部屋に入ってきます。
お風呂場に前の人の髪の毛がたった一本落ちているのを見つけただけで、ものすごく不快な気持ちになって、すぐに悪い口コミを書かれてしまうという厳しい現実が待っています。

要するに、お部屋の清掃レベルと清潔さを常に高く保ち続けることこそが、お客さんを途切れさせずに集め続けるための最も根幹となる部分だと言えます。

もし日々の掃除を面倒に感じて適当に済ませたり、汚れている場所を見て見ぬふりをして不衛生なまま放置していると、最終的にはビジネスそのものを撤退せざるを得ないような事態に発展してしまいます。
部屋の中にゴミが溜まったままになっていたり、キッチンやお風呂場の排水口から嫌な臭いがすると、コバエやゴキブリといった誰でも嫌がる害虫が湧いてくる原因になるだけでなく、壁の向こうに住んでいる隣の住人からも怒りのクレームをもらうきっかけになるからです。

過去に実際に起きてしまったトラブルの例として、ベランダに出たところに何日もゴミ袋を積み上げたままにしていた結果、カラスが寄ってきて生ゴミが散乱し、ひどい悪臭が漂って近所の人から保健所や役所の生活衛生課に通報されてしまったというケースがあります。
そうなると、役所の担当者が直接部屋にやってきて厳しく指導されることになりますし、それでも態度を改めなかった経営者で、せっかく取った特区民泊の認定を没収されてしまうという最悪の結末を迎えた失敗談もあります。

それに加えて、予約サイトの画面上でも、部屋が汚かったという文句ばかりが並ぶようになると、サイトの運営側からペナルティを受けて検索結果の一番下の方に飛ばされたり、ひどい時はアカウント自体を消されてしまったりすることもあります。

このように考えると、たかが掃除と甘く見ていると、事業が一瞬で吹き飛んでしまうことがよく分かるかと思います。

前述の通り、清掃を怠るリスクはとても大きいですが、逆に言えば、いつ誰が来ても絶対に文句が出ないくらいの高いレベルで清潔さをキープし続けることができれば、それが周りのライバル物件に打ち勝つための強力な武器になるのです。
長旅で疲れて部屋に入ってきた瞬間に、空気がとても澄んでいて気持ちが良いと感じたり、洗面台やキッチンのステンレスが顔が映るくらいピカピカに磨かれていると、ゲストは心から安心してリラックスすることができ、またこの場所に泊まりたいという熱烈なファンになってくれます。

また、綺麗に整えられて太陽の光が差し込んでいるような部屋の写真をたくさん予約サイトに載せておけば、それを見た人が思わずクリックしてしまう確率が跳ね上がります。
清掃が充実していれば、他の民泊物件よりも少しだけ高い宿泊料金を設定したとしても、どんどん予約が埋まっていくようになるのです。

実際に、清潔さの評価スコアがいつも満点に張り付いているような優秀な施設は、そうでない普通の施設と比べて、一年間を通した稼働率が15パーセントから20パーセントほど高く維持できる傾向にあると言われています。
また、本当に感動したゲストが書いてくれた素晴らしい口コミが、それを読んだ次の新しいお客さんを連れてきてくれるという最高の循環が生まれるため、わざわざ高いお金を払って広告を出さなくても、自然と予約のスケジュールが埋まっていくようになります。

これらの理由から、清掃という部分にしっかりとお金や時間をかけることは、何よりも見返りが大きい賢い投資になると考えられます。

効果的に特区民泊物件の清掃を行うには、プロの業者に依頼して、専門的なサービスを受けることが推奨されます。
プロの持つ専門的な知識と経験値で、確実にお部屋のクリーニングを実施します。

「おそうじ革命」では、上に紹介した民泊物件の清掃サービスを全都道府県で行っており、専門知識を持つ、経験値の高いスタッフを揃えています。
様々なお客様から依頼をいただいており、民泊のお部屋以外にもハウスクリーニングに関する技術と経験・お客様満足度は清掃業界内でも随一という自負を持っています。
常に適正なお見積もりを心掛けていますので、新たに民泊物件のお部屋のクリーニング依頼を考えている方は、ぜひ一度ご相談下さい。

いざ民泊をオープンさせたばかりの立ち上げの時期など、とにかく手元のお金を減らさないように運営資金を節約したいと考えている時には、オーナーである自分自身が直接現地まで通って掃除の作業を全て行うという方法を選ぶ人がとてもたくさんいます。
外部の清掃業者にお願いした時に毎回払わなければいけない委託費用をゼロにすることができるため、宿泊料金として入ってきた売上をそのまま自分の利益として残すことができるからです。

具体的なやり方としては、まず宿泊していたゲストがチェックアウトした時間を過ぎたらすぐに部屋に入り、すべての窓を全開にして風の通り道を作り、こもっていた匂いなどを外に追い出して空気を入れ替えます。
それから、ベッドに使われていたシーツや枕カバー、使われたバスタオルなどを全部集めて洗濯機に放り込み、回している時間を無駄にしないようにお風呂場やトイレ、キッチンの水垢や油汚れをスポンジでひたすら磨いていきます。

それが終わったら部屋の隅々まで掃除機をかけて、フローリングを水拭きしてホコリを取り除き、最後にシワが一つもできないようにピンと張った状態で新しいシーツをベッドに被せるという流れになります。

ただ、どれだけ手際よく作業を進めようと頑張っても、一部屋を完璧な状態に戻すためには大体2時間から3時間くらいのまとまった時間がどうしても必要になります。
中腰での作業が多くて体力的な負担も想像以上に大きいため、運営が軌道に乗ってきて複数の物件を持つようになると、自分一人の体ではどうやっても時間が足りなくなってしまい、手が回らなくなるという大きな壁にぶつかることになります。

お客さんからきちんとお金をもらって宿泊というサービスを提供する以上は、普段私たちが自分の家でやっているような適当な掃除のレベルでは全く通用せず、まるで誰も使ったことがない新築の部屋なんじゃないかと錯覚してもらえるくらいの徹底的な作業が求められます。

前に泊まっていた人がそこで過ごしていたという生活の跡や床に落ちている髪の毛一本、グラスについた指紋、蛇口に残っている水滴の跡などがほんの少しでも見つかってしまうと、それだけで一気に不潔で不衛生な場所だというレッテルを貼られてしまうからです。

例えばですが、お風呂場の鏡の端のほうに白くこびりついている水垢や排水口の奥に絡まっている髪の毛やゴミ、トイレの便器の見えない裏側の部分や、床にうっすらと飛び散っている見えにくい汚れなど、普段生活しているとなかなか気がつかないような細かいところまで完璧に綺麗にしないといけません。

他にも、電子レンジの扉を開けた中にある油の飛び散りや、冷蔵庫の棚を拭いたときに残ってしまった拭き筋、さらにはエアコンのカバーを開けたところにあるフィルターに溜まったホコリなども、定期的にチェックして綺麗にしておくことが欠かせません。

前述の通り、お金を払っているゲストのチェックする目は本当に厳しいものなので、自分が疲れているから今日はこれくらいで許してもらおう、というような妥協は一切許されない世界です。
常にお金を頂くプロとしての目線で、部屋の隅から隅まで厳しく見渡す姿勢が問われ続けます。

毎日毎日自分で掃除をするのにもう体力的な限界を感じてしまった時や、あるいは最初から他の物件に負けないような圧倒的なクオリティをずっと維持し続けたいと考えている場合には、掃除の専門的な知識やノウハウをたくさん持っているプロの清掃業者に仕事を頼むことが、とても賢くて有効な選択肢になってきます。
いろいろな汚れの現場をたくさん経験してきているプロのスタッフは、普通のスーパーには売っていないような特殊な成分の洗剤や業務用の特別な道具を使いこなすことができ、素人がいくらゴシゴシ擦っても落とせないような頑固な黒ずみなども、あっという間に素材を痛めずに取り除いてしまう技術を持っています。

例えば、ハウスクリーニングの分野で昔から多くの実績を残している業者が普段から実践しているような高い清掃のノウハウは、民泊の部屋を綺麗にする場面でも高い効果を発揮してくれます。
彼らはキッチンの油汚れや浴室のカビなど、それぞれの汚れの成分が何なのかをしっかり見極め、それに一番効く薬を的確に使うことで、まるで新品のようにピカピカな状態に戻してくれます。

そこで気になるのが、プロに頼むと一体どれくらいのお金がかかるのかという費用の目安ですが、一般的な広さのワンルームの部屋であれば、大体一回作業してもらうごとに4,000～5,000円くらいからが相場だと言われています。
もちろん、部屋が広くなったりベッドの数が多かったりすればその分金額は上がっていきます。
しかし、プロの手が入ることによってクレームが減り、口コミの点数が高くなるというメリットを考えれば、決して高い買い物ではないと言えます。

毎日のように予約が入り始めて、施設の稼働率がどんどん上がり、ゲストがチェックアウトしたと思ったらその日の午後にはすぐ別のゲストがチェックインしてくるような忙しい状態になってきた段階では、もう無理をして自分で掃除を続けるのではなく、迷わずに専門の清掃業者へ仕事をお任せしてしまうことを強くおすすめします。
なぜかというと、運営の責任者であるあなた自身が、体力を使うしんどい掃除という肉体労働から完全に解放されることによって、本来であれば一番力を入れるべき経営の戦略を考えたり集客の工夫をしたりする仕事に、たっぷりと時間を使えるようになるからです。

お掃除の作業を丸ごと業者に任せてしまえば、空いた時間を使って季節に合わせた宿泊料金の細かな変更を行ったり、海外からのゲストから来たメッセージにすぐさま英語で返信してあげたり、さらには利益を増やすために二件目、三件目の新しい物件を探しに行ったりと、ビジネスを大きくしていくための大切な活動に全力を注ぐことができます。
それに加えて、プロの業者としっかり契約をしておけば、自分が風邪を引いて寝込んでしまった日や、どうしても外せない急用の日でも、確実に代わりに清掃を行ってくれ、施設の清潔さがいつもと同じ高いレベルで保たれるという、すごい安心感を手に入れることができます。

このような体制を作ることで、ゲストからの評価の点数も常に安定して高い点数をキープできるようになり、結果として何年も続くような長期的な事業の成長へと繋がることになります。
したがって、毎回の経費としてある程度のお金が出ていってしまったとしても、総合的なプラスの面をしっかりと考えれば、専門業者という強い味方を上手く活用していくことが、安定した運営を成功させるための確実な一歩になります。

長期的に考えた場合、ほぼ全自動で次から次へとお客様が訪れる部屋を持っていると考えれば、大きなプラスの投資と言えるでしょう。

• 特区民泊は国家戦略特区の中だけで認められているとても特別な制度である
• 厳しい旅館業法のルールから外れることで柔軟なビジネスが可能になる
• 一般民泊のように年間180日以内という営業日数の上限が全く存在しない
• 一年を通して365日ずっと休みなく稼働させることが可能になる
• 特区民泊は2泊3日以上など最低宿泊日数の決まりがあることが多い
• 物件探しでは建っている場所の用途地域を調べることが何よりも優先される
• マンションなどでは管理規約の中に民泊禁止の文字がないかを必ず探す
• 不動産屋の言葉だけを信じず役所の窓口で直接確認することが失敗を防ぐ
• 施設の清掃レベルはゲストからの評価や予約の数を左右する一番の要素
• 掃除を適当に済ませて放置すると近隣からのクレームや害虫の原因になる
• 保健所から指導を受けたり予約サイトのアカウントが消される恐れがある
• 常にピカピカな状態を保てば高い宿泊料金でも予約がどんどん入ってくる
• 初めは自分で掃除をして運営にかかる費用をできるだけ抑えるやり方もある
• プロの業者に頼むと素人では落とせない汚れも短い時間で綺麗にしてくれる
• 自分で掃除をする時間をなくすことで経営の仕事にしっかりと集中できる

特区民泊物件のお部屋を綺麗な良い状態に保ち、効果的にクリーニングしたい方にとって、プロの業者に依頼して、専門的なサービスを受けることは検討すべき内容です。
実際に利用されるお客様の視点から考えると、クリーニング作業によって宿泊するお部屋が綺麗な状態になり、清潔感や安心感が上がる利点は大きいです。

実際に沢山のお客様が訪れるお部屋に対して、これらのクリーニング作業がいかに効果的か、お分かりになったと思われます。
「おそうじ革命」では、上に紹介した民泊におけるお部屋の清掃全般に関する作業を全都道府県で行っています。
常に適正なお見積もりを心掛けていますので、特区民泊のお部屋のクリーニングサービスを希望される方や依頼を考えている方は、ぜひ一度ご相談下さい。